1. Innledning

I høst har en lang rekke av landets boligeiere funnet frem tommestokken og målt opp boligen. Dette som følge av Skatteetatens ønske om å få oversikt over størrelsen på alle boligeiendommer. Disse opplysningene skal så danne grunnlag for fastsettelse av nye ligningsverdier for boligeiendommer og vil direkte påvirke hvor stor skattepliktig formue hver enkelt av oss har.

I kjølvannet av dette har mange stilt spørsmål om hvorfor det kan være flere ulike verdier på en fast eiendom. Jeg skal i denne artikkelen kort redegjøre for de viktigste begreper for verdier på fast eiendom.

2. Privatpersoner

Ligningsverdien er den verdien som settes på eiendommen i forbindelse med den alminnelige formuesbeskatning og som vi ser på selvangivelsen hvert år. Denne verdien danner grunnlag for den formuesskatt som skal betales til staten og kommunene. Det er for å få fastsatt en ny ligningsverdi at svært mange i høst har ”lekt” takstmenn. Ligningsverdien innegår som en del av den skattepliktige formuen sammen med øvrige formue som eksempelvis bil, båt, bankinnskudd osv. Summen av all formue fradratt all gjeld gir grunnlaget for formuesskatten. Det må betales opptil 1,1% formuesskatt for den del av formuen som overstiger et visst fribeløp. Ligningsverdien av fast eiendom kan settes lavere enn omsetningsverdien. Verdien av den faste boligen hvor man til daglig bor og fritidsboliger skal ikke overstige 30% av omsetningsverdien. Verdien av andre boliger (typisk utleieboliger) skal ikke overstige 60% av omsetningsverdien.

Eiendomsskatteverdien brukes som grunnlag for å betale eiendomsskatt. Eiendomsskatt er noe den enkelte kommune selv kan bestemme å innføre. En lang rekke kommuner har da også innført eiendomsskatt. Eiendomsskatt kan bl.a. fastsettes på boligeiendommer og fritidseiendommer. Taksten skal i utgangspunktet tilsvare eiendommens fulle verdi. De enkelte kommuner må da foreta en form for taksering av hver enkelt eiendom. Deretter kan kommunen fastsette et bunnfradrag hvor det betales eiendomsskatt av den overskytende verdi. Ved fastsettelse av eiendomsskatteverdien får man ikke fradrag for gjeld på eiendommen. Eiendomsskatten betales årlig og utgjør maksimum normalt 0,7% av eiendomsskatteverdien. De enkelte kommuner kan fastsette lavere sats, men ikke under 0,2 %.

I tillegg til disse to verdier kan man som privatperson få bruk for eiendommens inngangsverdi for å beregne eventuell gevinst eller tap når eiendommen selges. Inngangsverdien tilsvarer kostprisen for eiendommen tillagt alle omkostninger ved ervervet og eventuelle senere påkostninger (standardforbedringer, dvs at vanlig vedlikehold ikke hensyntas). Kostprisen er det man i sin tid betalte for eiendommen hvis man har kjøpt den, eller den verdi eiendommen hadde da man fikk/arvet den. Ved gave/arv kan kostprisen likevel ikke settes høyere enn det beløp som er lagt til grunn ved arveavgiftsberegningen.

3. For foretak

Ligningsverdien er også for foretak den verdi som skal legges til grunn ved beregning av foretakets skattepliktige formue og medtas på foretakets selvangivelse. Selv om aksjeselskapet ikke betaler formuesskatt, vil ligningsverdien inngå som en del av grunnlaget for å beregne formuesverdien av aksjene i selskapet som aksjonæren betaler formuesskatt av. Det gjelder andre regler for fastsettelse av ligningsverdien for næringseiendommer enn for boliger og fritidsboliger.

Eiendomsskatteverdien er også for foretakene en kommunal skatt som de enkelte kommuner selv bestemmer om de skal innføre. For en lang rekke næringsdrivende foretak kan kommunene ilegge eiendomsskatt uten at man samtidig ilegger privatpersoner eiendomsskatt. Fra 2011 vil i praksis alle næringsdrivende foretak kunne bli ilagt eiendomsskatt uten at privatpersoner ilegges eiendomsskatt. For ordens skyld nevnes at aksjeselskaper ikke er fritatt for eiendomsskatt. Innenfor hver enkelt kommune er satsene for eiendomsskatt de samme for privatpersoner og foretak.

Bokført verdi av en eiendom er den verdi eiendommen står oppført med i foretakets regnskap. Verdien gir uttrykk for hva man i sin tid betalte for eiendommen med tillegg av alle omkostninger og senere påkostninger og med fradrag for avskrivninger (planmessig reduksjon av eiendommens verdi som følge av slitasje og elde) og eventuelle nedskrivninger (reduksjon i eiendommens verdi som følge av plutselig uforutsette hendelser som ikke er forbigående). Bokført verdi vil for foretak være inngangsverdien ved en beregning av regnskapsmessig gevinst.

Skattemessig bokførtverdi brukes for å beregne skattepliktig gevinst eller tap ved et salg. Den vil for avskrivbare driftsmidler normalt tilsvare den såkalte saldoverdien som man finner på det årlige saldoskjemaet (avskrivningsskjema). Den skattemessige verdien tar som bokført verdi utgangspunkt i kostpris med tillegg av påkostninger og fradrag for avskrivninger. De skattemessige avskrivninger er normalt annerledes enn de regnskapsmessige, slik at det som regel vil være forskjell på bokført verdi og skattemessig bokført verdi (saldoverdi).

4. Andre takstverdier

Noen ganger møter man på uttrykket arvetakst som formodentlig er ment å være en forsiktig/redusert verdsettelse. Skatte- og avgiftslovgivningen kjenner imidlertid ikke begrepet, idet arveavgiftslovens utgangspunkt er at enhver eiendel skal verdsettes til antatt salgsverdi (arveavgiftsloven § 11). For arv av aksjer og selskapsandeler har man et særskilt unntak.

Skiftetakst sier heller ikke noe om verdien, men regulerer hvordan man ved et skifteoppgjør (ektefelleskifte og dødsboskifte) skal fastsette verdien av en eiendel dersom partene ikke blir enige (skifteloven § 125). I utgangspunktet skal taksten tilsvare omsetningsverdien.

Odelstakst (odelsloven § 49) er en takst over en landbrukseiendom hvor man tar hensyn til påregnelig bruk av eiendommen som landbrukseiendom.

Åsetestakst (odelsloven § 56) benyttes også for landbrukseiendommer og skal settes slik at det er mulig for den som overtar eiendommen å betjene kjøpesummen. Åsetestaksten kan ikke være høyere enn odelstaksten, men kan være lavere. Den vil i praksis ofte innebære en forsiktig verdsettelse.