Viktige vurderinger ved korona-leiereduksjoner

LinkedIn icon
articleCreated with Sketch.18. mai 2020

I det korona-kaos som hersker i disse dager er det mange leieforhold som diskuteres. Særlig leietakere i utsatte bransjer sliter med likviditeten og har utfordringer med å betale hele det avtalte leievederlag ved neste forfall. Gårdeiere har på sin side egne forpliktelser som skal ivaretas. Vi anbefaler at partene snakker sammen om hvordan leieforholdet fremover skal håndteres, gitt at myndighetenes inngripende korona-tiltak fortsetter.

Bilde av barcode.jpg

Hvem av partene skal bære den økonomiske belastning av de påbud og forbud som myndighetene har lagt på næringslivet?

Utleier og leietaker har hver sine interesser å ivareta, og situasjonen rammer både utleiere og leietakere ulikt. Dette vil påvirke både evne og vilje til å kunne enes om redusert leiepris eller betalingsutsettelse. Det er i utleiers interesse å beholde sine leietakere, men samtidig har utleier normalt store gjeldsforpliktelser å ivareta, i tillegg til andre faste kostnader. Leietaker på sin side kan oppleve begrensninger i sin mulighet til å bruke de leide lokaler og/eller et mer eller mindre dramatisk inntektsbortfall. Det kan være nyttig i forhandlinger å vite litt om hvilke mekanismer som drar i ulike retninger, slik at en i forhandlingene har forståelse for hverandres situasjon.
 

Regjeringens tiltakspakke

Regjeringen har kommet med ulike tiltak som gjelder utsettelser med betalinger av bl.a. merverdiavgift, forskuddsskatt og arbeidsgiveravgift. I denne sammenheng kan nevnes at regjeringen har foreslått at fristen for innbetaling av merverdiavgift for første termin utsettes fra 14. april til 10. juni. Les artikkel om andre andre skatte- og avgiftstiltak her.
 
Regjeringen foreslo 27. mars å opprette en ordning som innebærer at staten dekker en andel av de faste kostnadene for bedrifter som har betydelig nedgang i omsetningen som følge av virusutbruddet og smitteverntiltakene («kontantstøtteordning»). Detaljene i forslaget ble presentert den 2. april 2020, og hastebehandlet av Stortinget 7. april 2020. Lov og forskrift ble vedtatt 17. april 2020. Støtteordningen innebærer en delvis kompensasjon av faste kostnader knyttet til for eksempel husleie, forsikring og andre kostnader som ikke forsvinner selv om driften reduseres og ansatte permitteres. Den enkelte bedrift må selv søke om støtte. Ordningen gjelder så lang for april, mai og juni 2020.
 
Hvordan ordningen fungerer, og hvilke vilkår som må være oppfylt for å kunne motta støtte, er nærmere beskrevet her:
https://kompensasjonsordning.no/disse-kan-fa 
 
Støtteordningen som er vedtatt innebærer at husleiereduksjoner fra utleiere for den periode som det søkes støtte for, reduserer hva leietaker kan søke om. Vår erfaring så langt er at utleiere i lys av dette har begrenset interesse i å innvilge leierabatter for denne perioden, og heller vil vurdere leierabatter /-fritak for perioden som kommer etter den periode som dekkes av kontantstøtteordningen, jf. nedenfor.

Leietakersiden - forhold å være oppmerksom på

Den rådende oppfatning i de juridiske fagmiljøer så langt, har vært at utleiere ikke har noen forpliktelser overfor sine leietakere til å redusere leietakernes leiebelastning. Samtidig anfører leietakere og ulike interesseorganisasjoner at utleiere har en slik rettslig forpliktelse, og det er da særlig så langt henvist til «force majeure». Slik vi ser det, er det rimelig klart at korona-pandemien i seg selv ikke innebærer noen force majeure-situasjon, som i seg selv kan gi leietakere krav på leiereduksjon. Etter vår oppfatning, bør man likevel ennå være varsomme med å trekke bastante juridiske konklusjoner. Det er hjemmelsgrunnlag i norsk rett for å lempe / revidere / sette til side avtaler dersom det inntreffer omstendigheter som alvorlig og vesentlig endrer partenes forutsetninger (herunder f.eks. læren om bristende forutsetninger eller avtalelovens § 36). Vi tror det ennå er for tidlig til å konkludere med om slike regler vil kunne komme til anvendelse. Videre kan det heller ikke ennå utelukkes at det vil bli innført tiltak som vil representere en relevant force majeure hendelse for leietakere, og også husleieloven har hjemmel for at leieplikt kan suspenderes dersom offentlige vedtak hindrer avtalt bruk av leide lokaler (husleielovens § 5-7, 3. ledd – som i alle fall ikke klart er fraveket i mange næringsleieavtaler). Enkelte gårdeiere stenger også lokaler ut over de begrensninger myndighetene har satt, slik at leietaker mister den tilgang leietaker i en normalsituasjon har.
 
Så lenge det faktiske og rettslige bildet fremdeles er uklart – og ikke minst uprøvet – er det vårt generelle råd at verken utleiere eller leietakere bør være for bastante mht. sin rettslige posisjon. I dag er det beste råd å søke å finne minnelige løsninger, gjerne midlertidige, inntil situasjonen er mer avklart.
 
Leietakere som nå strever med likviditet, bør selvsagt kontakte og innlede dialog med utleier. Å bare la være å betale husleien ved forfall, er ingen god ide. Vårt råd er å være så åpen om sin økonomiske situasjon som mulig, og også dokumentere denne overfor utleier.
 

Gårdeier/utleiersiden- - forhold å være oppmerksom på

Det foreligger en kontrakt mellom partene som er utgangspunktet for det som skal betales i leie. Det er naturlig at utleier fastholder dette inntil partene blir enige om noe annet. Selv om utleiere har forståelse for den kritiske situasjonen noen av deres leietakere er i, har utleier som nevnt egne forpliktelser som skal dekkes. Hvorvidt utleiere bør akseptere leiereduksjoner, utsatt forfall eller annet, bør selvsagt vurderes konkret av den enkelte utleier. Kommersielt sett vil det være relevant for utleier å vurdere muligheten for fremtidig re-utleie og leieinntekter på lang sikt.
 
Utleiere som kan være villige til å lempe på leiebetalingen, må – der det faktureres leie med merverdiavgift – være obs på hvordan det gjøres, for ikke å risikere en uventet mva-smell. Det har fra rådgiverhold vært etterspurt hvordan myndighetene vil forholde seg til ulike problemstillinger knyttet til leieforhold under korona-krisen, for å unngå at merverdiavgiften utgjør et hinder for behovsrelaterte leieendringer. Finansdepartementet har i brev av 8. april 2020 kommet med avklaringer knyttet til den spesielle korona-situasjonen.
 
Utleiere bør også tenke igjennom hvordan utleier skal sikre seg best mulig dersom leietaker senere går konkurs og det oppnevnes en bostyrer som skal sikre andre kreditorer. Det er flere måter å kunne hjelpe leietakerne på, og likevel unngå at utleier kommer i et ikke-tilsiktet uføre. Det kan det også være greit for leietaker å vite, slik at en i forhandlingene har forståelse for hvilke konsekvenser ulike måter å lempe på leien vil ha for begge sider.
 

Utleier bør være varsom med uten videre å gi betalingsutsettelse

Grunnlaget for betaling av merverdiavgift er den leie som er avtalt mellom partene. Det er et krav at forhold knyttet til leieforholdet, (herunder leievederlaget), skal kunne dokumenteres i henhold til bokføringsreglene. Det foreligger normalt en skriftlig leieavtale, og leiefakturaer er utstedt. I en normal situasjon vil faktura for leien sendes ut i tråd med det som er avtalt mellom partene, leietaker betaler merverdiavgift på dette grunnlag, og utleier innberetter og («videre)betaler» inndrevet merverdiavgift til staten. Leietaker kan fradragsføre merverdiavgiften. Både utleiers plikt til å innberette og («videre»)betale merverdiavgift av leien til staten, og leietakers rett til å fradragsføre merverdiavgift, er etter gjeldende regler uavhengig av om fakturaen faktisk betales eller om forfallsdato for leien utsettes. 
 
Systematikken er videre at dersom leietaker ikke betaler leien, så har utleier bare adgang til å tilbakeføre tidligere innbetalt merverdiavgift dersom fordringen anses endelig konstatert tapt. Det gjelder særlige regler for når en fordring anses endelig konstatert tapt (mval § 4-7 med tilhørende forskrift). Gis det betalingsutsettelse med leiebetalingen, har avgiftsmyndighetene i flere tilfeller nektet fradragsføring av tap etter disse særlige reglene fordi den utestående (leie)fordringen anses gjort om til et lån fra utleier til leietaker. Staten bærer ikke risikoen når kreditor gir betalingshenstand.  Gis det betalingsutsettelse kan det i en normalsituasjon være risiko for at en utleier må betale merverdiavgift til staten uten mulighet for å få den innbetalte avgift tilbake. Finansdepartementet uttaler i sitt brev av 8. april at utleiers utfordringer med hensyn til manglende betaling fra leietaker best ivaretas gjennom utsettelse av gjeldende betalingsfrister for skatt og merverdiavgift. Derfor er også betalingsfristen utsatt til fra 14. april til 10. juni.  Ytterligere utsettelser vil bli vurdert. Enn så lenge vil derfor utleier ikke måtte betale mva selv om leietaker misligholder leiebetalingen.
 
For å unngå at utleier settes i en situasjon der han må betale mva til tross for at leietaker misligholder leiebetalingen, kan en la leietaker betale merverdiavgiftsdelen av fakturaen og gi utsettelse for netto leiebeløp. Så fremt leietaker innbetaler merverdiavgiften til utleier, vil utleier ikke løpe risiko for å selv måtte dekke – og kanskje tape – merverdiavgiftsdelen av regningen. Denne problemstillingen kan bli aktuell dersom frist for betaling av merverdiavgift faller før leietaker betaler leien.
 
For så vidt gjelder utsettelser av leie, kan følgende vurderes:
  • Forsøk å finne andre løsninger enn å gi leietaker betalingsutsettelse for leiebeløp.
  • Hvis det skal gis utsettelse, avtal at leietaker betaler merverdiavgiftsdelen av fakturaen dersom det er mulig å få til kommersielt
  • Hvis leietaker lar være å betale fakturaens merverdiavgiftsdel; ikke gi betalingshenstand - men følg purre- og innfordringsrutiner etter merverdiavgiftsreglene, slik at utleier senere kan kreve refundert merverdiavgift som følge av tap på fordring.

Enighet om endret leiebetaling bør kunne dokumenteres – ved endring av eller tillegg til leieavtalen

Som nevnt over gir leieavtalen mellom partene grunnlaget for den merverdiavgift som skal betales. Endres det som er avtalt, må dette kunne dokumenteres i henhold til bokføringsreglene. Reduseres leiebetalingen, eller betingelsene for hvordan leien skal beregnes, må dette kunne dokumenteres. Endres avtalen, og dette kan dokumenteres, vil det i de fleste tilfellene aksepteres av avgiftsmyndighetene.
 
Dersom partene blir enige om at bestemmelser om leie i leieavtalen skal endres / praktiseres annerledes enn det som følger av leieavtalen, må det derfor enten utarbeides en ny avtale eller lages en tilleggsavtale/et addendum til den opprinnelige avtalen.
 

Det kan for eksempel vurderes om

  •  leien skal betales etterskuddsvis i stedet for forskuddsvis 
  •  leiesummen skal reduseres, midlertidig eller for hele leieperioden
  •  (hele eller deler av) leien skal være omsetningsbasert i stedet for en fast leiesum
  •  å fjerne minimumsleie dersom det er avtalt i kombinasjon med omsetningsbasert leie
Dette kan innebære at leien blir 0 i en periode – for eksempel dersom leien endres til å bli en ren omsetningsbasert leie, og virksomheten i perioden er stengt som følge av påbud fra myndighetene.

Finansdepartementet har i sin uttalelse av 8. april 2020 lagt til grunn at skattemyndighetene bør akseptere utleiers vurderinger av de kommersielle forhold, herunder hva som er markedsleie i korona-situasjonen. Beregningsgrunnlaget for merverdiavgift kan da endres til den midlertidige nye husleien.
 
Utleier vil normalt ønske at leien igjen øker / normaliseres når korona-krisetidene er over, og også hverdagen og leietakers virksomhet igjen normaliseres. Det må etter vårt syn være helt greit å inngå en ny avtale eller avtale å gå tilbake til den opprinnelige avtale/leiesum etter en periode. Videre må det trolig være greit å allerede i tilleggsavtale om leieendring/-reduksjon, avtale at leien igjen skal øke når krisesituasjonen er over. Myndighetene må etter vår vurdering akseptere dette.
 
Det kan stilles spørsmål ved om det som avtales mellom partene er en «rabatt» på avtalt leiebetaling, som skal fordeles/periodiseres over gjenværende del av leieperioden. Det vil i så fall kunne innebære at det skal svares merverdiavgift også i leiereduksjonsperioden, av et (noe) lavere avgiftsgrunnlag (tilsvarende rabatten). Finansdepartementet har i sin uttalelse 8. april 2020 lagt til grunn at virusutbruddet har medført at det kan være tvil om hva som er rådende markedsleie, og at det derfor bør utvises betydelig varsomhet med å overprøve avtalepartenes vurderinger om at rabatter/betalingsfritak fullt ut skal henføres til den perioden det er gitt rabatt/betalingsfritak for. Det må derfor kunne legges til grunn at beregningsgrunnlaget for merverdiavgift skal være det som utgjør det (midlertidig) avtalte vederlaget mellom partene.

Vi anbefaler at avtaler om leiereduksjon/-endring ikke løper til et bestemt tidspunkt, men at varigheten heller knyttes opp til varigheten av de forhold som vanskeliggjør leietakers normale drift og omsetning, typisk til opphevelse av krisetiltak/krisetilstand/myndighetenes opphevelse av forbud/påbud el. Det vil normalt også være i utleiers interesse at varigheten ikke fastsettes til en eksakt dato, men kun så lenge det er nødvendig for å få leietaker «opp å stå» igjen.
 
Det har den senere tid vært spekulert i hvordan utleiere kan avhjelpe leietakerne i en vanskelig situasjon uten at det reduserer leietakers kontantstøtte fra staten (kontantstøtteordningen). Finansdepartementet har i en upublisert uttalelse medio mai (blant annet omtalt i siste nyhetsbrev fra Norsk Eiendom) uttalt at forutsetningen for at leierabatten ikke skal få betydning for kontantstøtten, er at leierabatten gis for måneder etter at kontantstøtten er opphørt:
 
«Utleier står fritt til å gi rabatter i leien i perioden etter at kompensasjonsordningen opphører. Dersom rabatten gis på utsatte leiebetalinger for månedene det er mottatt støtte for under kompensasjonsordningen, vil leietaker være forpliktet til å betale tilbake overkompensasjonen til staten for de aktuelle månedene. Dersom rabatten gis på leiebetalinger som gjelder for månedene etter støttemånedene, vil kompensasjonen fra staten ikke påvirkes.»
 
Skulle kontantstøtteordningen opphøre i mai, kan altså rabatt gis for juni-betalingen. Ved kvartalsleie er det spørsmål om total leie for (kvartals)perioden skal fordeles likt for de måneder som inngår i perioden. Slik uttalelsen er formulert, forstår vi den imidlertid slik at leierabatt som gis for juni, ikke skal trekkes fra i grunnlaget ved søknad for april eller mai. Det bør i så fall tydelig fremkomme av det som er avtalt mellom partene at rabatten er gitt i leie som gjelder en periode etter at kontantstøtteordningen er opphørt.
 
Mange utleiere venter nå med å gi rabatter frem til det er nærmere avklart hvor lenge kontantstøtteordningen varer. 
 

Dersom det likevel skal gis leierabatt for den periode som dekkes av kontantstøtteordningen for staten, anbefaler vi:

  •  Utarbeid en skriftlig endrings/tilleggsavtale.
  •  Dersom endrings/tilleggsavtalen er ment å være midlertidig, knytt varigheten opp til et fremtidig, ubestemt tidspunkt istedenfor til en forhåndsbestemt dato.
  •  Omsetningsbasert (og etterskuddsbasert) leie kan være et hensiktsmessig midlertidig alternativ nå (for å hjelpe leietaker), men det bør vurderes flere alternativer for å finne hva som er mest hensiktsmessig for begge parter i det konkrete tilfelle.

«Uformelle» leiefritak anbefales ikke

I stedet for at det gis et leiefritak fullt ut i en periode, basert på den opprinnelige leieavtalen, anbefales at en heller vurderer om det kan skje en reduksjon av leien ved at det inngås en endrings-/tilleggsavtale, som innrettes slik at en i og for seg kan oppnå av leie settes svært lavt eller til null, se mer om dette overfor. Dette kan for eksempel skje ved at det inngås avtale om omsetningsbasert leie. I en periode der myndighetene har pålagt en virksomhet (for eksempel en restaurant eller en frisørsalong) å stenge helt en periode, vil det ikke være omsetning i virksomheten, og leien vil i så fall bli null. Dersom formålet med leiefritaket er å hjelpe leietaker til å «overleve» i en periode med ingen / svært redusert omsetning, vil dette formål la seg realisere med endringsavtale om ren omsetningsleie, samtidig som det faktisk blir betalt noe leie av den omsetning som faktisk måtte blir opprettholdt i perioden. Partene bør ha en gjennomtenkt regulering av hvilken omsetning som skal inngå som grunnlag for omsetningsleien.

Vi anbefaler:

  • Ikke gi rene leiefritak basert på eksisterende/opprinnelig leieavtale.
  • Inngå heller en endrings-/tilleggsavtale som har mekanismer som medfører at leien kan settes lavt, eller – om nødvendig – resulterer i null-leie.

Finansdepartementet presiserer for ordens skyld i sin uttalelse av 8. april 2020 at en midlertid periode med betalingsfritak for leietaker, ikke vil rokke ved at eiendommen må anses som utleid og dermed også i en slik periode vil omfattes av den frivillige registreringsordningen.
 

Nærstående parter i leieforhold

Det kan gjelder særskilte regler der utleier og leietaker er nærstående parter, for eksempel der disse inngår i samme konsern. I slike forhold er det bl.a. særskilte krav om at transaksjoner skal skje på «armlengdes avstand». Også i nærståendeforhold bør endringer dokumenteres ved endrings/tilleggsavtale som nevnt overfor. Det er vår vurdering at anbefalingene overfor også er relevante i nærståendeforhold. Det kan likevel være grunn til å se litt nøyere på disse endringsavtalene.
 

Korona - temaside: vi oppdaterer denne siden med informasjon og artikler som påvirker din bedrift fortløpende

 

Relaterte fagområder

Ønsker du våre oppdateringer?

Ja, takk!

Vi i Ræder brenner for faget vårt, og er levende opptatt av å dele kunnskap. Derfor vil vi oppdatere deg jevnlig med å sende siste faglige nytt samt invitasjoner til gratis seminarer. Fyll ut din kontaktinfo nedenfor og få tilsendt vårt nyhetsbrev.

Laster....