Skattfritt boligsalg kan likevel bli skattepliktig

LinkedIn icon
articleCreated with Sketch.25. april 2021

De fleste vet at man kan selge boligen sin skattefritt hvis de har eiet og bodd i den i ett år, forutsatt at man selger innen ett år etter at man har flyttet ut. Men i skatteretten er det ingen regel uten unntak. Dette kan komme som en ubehagelig overraskelse for noen.

Bilder av byggninger Trondheim.jpg

I dagens marked er det stor etterspørsel etter boliger i pressområdene og økende vilje fra kommunene til fortetting av tradisjonelle villastrøk. Dette påvirker også prisen utbyggerne er villige til å betale. Dersom boligen man sitter på har et utviklingspotensial, og prisen man ser for seg er avhengig av dette, er man i faresonen. I stedet for et skattefritt boligsalg, kan Skatteetaten behandle dette som et helt eller delvis skattepliktig tomtesalg. Skatteplikten kan oppstå på to grunnlag. For det første kan tomten være så stor at eiendommen egner seg godt for ytterligere utbygging. For det andre kan også en fullt utbygget eiendom på visse vilkår beskattes etter tomtesalgsregelen.

For store eiendommer er regelen at det bare er naturlig arrondert tomt til boligen som regnes som skattefri. Hva som er naturlig arrondert tomt, er en skjønnsmessig vurdering som må gjøres i det enkelte tilfellet. En prakteiendom med stort hageanlegg vil kanskje skjære klar, boliger med ubebyggelige skråninger mv. det samme. Forholdene i området, reguleringsplaner mv. er andre momenter som vurderes. Ikke minst vil kjøperens planer og selgers egen markedsføring, være momenter det legges vekt på. I disse tilfellene vil det som regnes som naturlig arrondert boligtomt bli skilt ut og behandlet som skattefri boligsalgsgevinst når reglene for bo- og eiertid er oppfylt. Men tomtedelen ut over dette, kommer til beskatning.

Verre for boligselgerne er det andre typetilfellet, der eiendommen må regnes som fullt ut bebygd, men det likevel foretas tomtebeskatning. Dette er tilfeller der kjøper trolig kommer til å rive og bygge noe nytt. Her kommer hele gevinsten til beskatning selv om selger ellers oppfyller vilkårene for et skattefritt boligsalg. Det er to vilkår for at for tomtebeskatning skal kunne foretas i disse tilfellene. For det første må eiendommen være egnet for utbygging. Her kan det være tale om utbygging både til bolig-, fritidsbolig eller næringsformål. For det andre må prisen boligselgeren får, i vesentlig grad være bestemt av at eiendommen kan utnyttes til utbyggingsformålene. Som vi ser er det en utpreget skjønnsmessig vurdering som må gjøres. Etter moden rettspraksis er hovedtema om det etter en totalbedømmelse fremstår som økonomisk rimelig og påregnelig at en kjøper vil beholde eiendommen i det vesentlige uforandret med hensyn til bruk og bebyggelse basert på prisen for eiendommen. Eksisterende bebyggelse behøver ikke være uhensiktsmessig eller kondemnabel.

Den seneste saken om full tomtebeskatning av en boligeiendom var oppe i lagmannsretten tidligere i år. Boligselgerne tapte, og det ble beskatning av hele gevinsten. Saken gjaldt en fullt funksjonell boligeiendom av normalt god standard på ca. 2,4 mål på Fornebu i Bærum. Kjøper var et selskap som skulle rive boligen og bruke den til utbyggingsformål. Salgssummen var 38 millioner kroner, mens en anslo en pris på videre utnyttelse som boligeiendom til 15 millioner kroner. Lagmannsretten kom til at begge vilkårene for tomtebeskatning av hele gevinsten var oppfylt. Basert på ordlyden i tomtebeskatningsregelen og hvordan den er praktisert, er ikke resultatet i dommen spesielt overraskende. Saken ble også anket, men Høyesteretts ankeutvalg har nettopp kommet til at det ikke foreligger tilstrekkelige grunner til å behandle anken.

Spørsmålet er om dette er en rimelig og rettferdig skatteregel. Dersom man bor i et område som er utsatt eller utpekt for fortetting står en i fare for å få hele boliggevinsten beskattet. At prisen i vesentlig grad er bestemt av utbyggingsmuligheter, er en skjønnsmessig vurdering. Differansen behøver ikke være så stor som i Fornebusaken for at Skatteetaten skal kunne slå til og beskatte boligsalg i utbyggingsstrøk. Skattereglene bør være slik at like tilfeller behandles likt. Verdiøkning på boligen som skyldes den alminnelige prisstigningen på boliger, og som er skattefri for andre boligselgere, bør i det minste unntas fra gevinstbeskatning. Med den praksis vi har rundt tomtesalgsregelen er det nok opp til politikerne å rette opp den ulike behandlingen boligselgere kan bli utsatt for i slike saker.

Kronikk i Finansavisen 24. april 2021

Relaterte fagområder

Ønsker du våre oppdateringer?

Ja, takk!

Vi i Ræder brenner for faget vårt, og er levende opptatt av å dele kunnskap. Derfor vil vi oppdatere deg jevnlig med å sende siste faglige nytt samt invitasjoner til gratis seminarer. Fyll ut din kontaktinfo nedenfor og få tilsendt vårt nyhetsbrev.

Laster....